天津滨海新区党校大都市课题组
【内容提要】该文根据天津滨海新区的经济地位和发展战略，设定选择国际大都市CBD的标准，选取了纽约、伦敦、巴黎、东京、台湾作为参考的分析对象，在考察它们CBD的发展历程基础上，分析其发展模式、发展规律及其功能地位，为推进天津滨海新区于家堡中心商务区的发展提供了宝贵经验，并得到了相应的启示。
天津滨海新区中心商务区规划建设现状
每一个城市的CBD都有它独特的商务影响力，它牵动着一座城市的商务未来，影响着这座城市的发展脉搏。上世纪90年代，上海浦东出了个“陆家嘴”，带动了长三角地区的经济腾飞乃至中国经济的快速发展。今天，天津滨海新区抛出了以“于家堡”为重心的中心商务区，旨在加快天津滨海新区开发开放，以带动环渤海地区乃至北方地区的发展，成为中国经济发展的新引擎。
（一）中心商务区范围。中心商务区坐落于海河下游南北两岸，规划面积23.46平方公里，以于家堡金融区为坐标中心，由响螺湾商务区、于家堡金融区、大沽宜居新区、解放路天碱商业区及蓝鲸岛五个板块组成。中心商务区目前重点建设是于家堡金融区和响螺湾商务区。
于家堡金融区位于于家堡半岛，区域规划面积3.86平方公里，120个地块，建筑面积950万平方米，起步区规划面积1平方公里，35个地块，建筑面积300万平方米，其中起步区一期规划占地面积15万平方米，建筑面积120万平方米，预计投资将达2000亿元。响螺湾商务区位于海河南岸，与塘沽外滩公园隔河相望，商务区占地面积1.1平方公里，总建筑面积367万平方米，投资建设39个项目，项目占地面积62.46万平方米，总投资约300亿元。解放路天碱商业区位于于家堡的北侧，规划面积3.44平方公里。大沽家居新区位于于家堡的南侧，规划面积11.68平方公里。蓝鲸岛生态区位于于家堡的东侧，规划面积1.28平方公里。
（二）中心商务区的规划与功能定位。中心商务区将打造成为北方金融中心、国际贸易中心和信息服务中心，突出金融服务、现代商务、高端商业等核心功能，发展金融保险、商务商贸、会展旅游、中介服务以及文化娱乐等服务业，并将建设成为滨海新区现代服务业发展聚集区。
响螺湾商务区重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，主要功能是商务办公、宾馆酒店、公寓、商业等。解放路商业区将打造高端商贸商业区，大沽生态区建设生态居住社区、旅游目的地，蓝鲸岛着力发展休闲、娱乐及文体产业，打造郁郁葱葱、环境优美的生态岛屿。
按照天津市政府的总体规划，于家堡金融区要打造成世界一流金融区，可持续发展的CBD。于家堡金融区将重点建设金融机构、金融市场、金融创新中心、金融信息中心及金融配套服务中心。未来的于家堡有以下几个特点：第一，在充分借鉴世界各金融中心经验的基础上提前规划；第二，它是目前全球最大规模的金融商务区，占地面积386万平方米；第三，24小时立体架构、复合功能区。于家堡金融区将打造成24小时运营的国际金融区，立体架构是指规划了其他金融区没有的丰富的立体架构地下空间，所有地下3层的空间都与周边建筑连通，实现地铁、地下商业和停车场全线贯通。复合功能包括：市场会展、传统金融、现代金融、教育培训等；第四，为高级商务人士提供人文亲和、生态宜居的低碳城区，于家堡金融区将规划建设绿化带、景观带、游艇码头、亲水平台和休闲娱乐区。
（三）中心商务区当前发展中面临的问题。1.滨海新区第三产业发展滞后问题。滨海新区的产业结构以第二产业为主导，第三产业发展相对滞后，而且第三产业总产值中金融保险业比重较低。滨海新区地区第三产业尤其是现代服务业发展滞后对中心商务区特别是于家堡金融区的建设发展产生不利影响。
建设ＣＢＤ需要具备一定的条件，除了具有丰富的历史沉淀、技术流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置及具有较强的辐射效应、第三产业发达、ＧＤＰ千亿元以上的整体经济实力和较高的人均ＧＤＰ指标、完善的城市基础设施、高素质人才聚集等，还要有足够的区域影响力，因为ＣＢＤ增长的源泉主要来自区域性商务机构的聚集，只有当一个城市进入到具有越来越大的区域性或全球性的影响力，跨国公司、国际金融机构及相伴而生的各种服务机构大量出现的阶段，这样的城市才会产生建设ＣＢＤ的客观需要。
因此，中心商务区的发展最终要取决于滨海新区经济社会发展的水平。尽快解决滨海新区第三产业发展滞后的问题，是解决其发展的根本问题。
2.竞争因素与目标定位问题。滨海新区周边地区，如北京市有CBD，天津市主城区有CBD，天津开发区有金融街，这几个地区的定位与滨海新区中心商务区在功能设计上存在交叉和重叠现象，在一个邻近区域和城市里相继开发、建设几大功能交叉重叠的区域，不能不让人担心有限的资源稀释和为争夺资源而爆发的恶性竞争。
目前天津存在三大金融功能区：解放北路金融区、于家堡金融区、开发区金融街。解放北路金融区开发时间早，具有一定的基础。开发区金融街几年来发展迅速，实力较强，截止到2006年底，位于天津开发区共有各类金融机构45家，包括非银行机构25家，金融业实现增加值15.88亿元，占天津市近一半。于家堡金融区是新兴开发区域，功能定位：是实施滨海新区金融综合改革的实验区和金融创新基地，是以服务于滨海新区金融机构和创新性金融机构为主体，以商务办公为辅助的综合性金融商务区域。
三大金融功能区应紧紧围绕天津产业空间布局进行定位，避免功能定位交叉，重复建设，相互竞争的情况出现。
3.开发资金问题。中心商务区前期开发资金巨大，房屋拆迁、基础设施建设等费用负担较重。短期内资金压力很大，商务区以土地作为手段进行融资，承担利息压力，势必急于通过土地出让来达到资金平衡。然而，土地价值往往在开发后期才能最大程度体现。开发初期过多出让土地，土地收益并不能达到最大化。因此，目前应该细算资金账，测算资金投入产出平衡点。
另外，开发资金来源不能仅靠政府或开发商，而应采取更为积极、灵活的多元化的融资方式，通过“政府主导、市场运作、企业行为、多元投资”的模式，广开资金渠道。同时，要加强风险投资的运作，学习借鉴上海陆家嘴CBD、北京金融街在此方面的经验。
4.管理体制与政策需要适应发展要求。中心商务区开发初期，需要尽快引进龙头项目、核心客户。以他们来发挥示范作用，带动整个区域的良性发展。根据发展经验来看，核心客户往往需要优惠政策来吸引，其中包括土地政策和财政政策等。
目前，滨海新区中心商务区不但缺乏核心客户，而且更重要的是缺乏明确的土地、财政优惠政策。这其中主要原因是中心商务区缺乏统一、权威、自主的行政管理机制。
另外，管委会与开发实体之间缺乏明确的产权关系，相互约束、合作和协调机制不明晰，一定程度上影响管理开发效率、运行效率和经济效益。
5.发展模式、方式问题。目前，中心商务区存在重开发轻运营的现象。开发建设的根本是为市场运营服务，运营反过来又促进开发建设的加快。这样大面积的开发，如果仅考虑开发，不重点考虑招商、运营的问题，很难完成开发任务。无论是一个区域，还是一个项目，都需要考虑经济效益和可持续发展问题。
政府在出让一块土地后，不但要服务于项目的建设，还要跟踪商业楼宇建成后的商务运营，帮助投资项目在商务区内发展壮大。如果，前期入区的投资项目运营不顺，将对商务区整体的招商引资带来不利影响。
另外，中心商务区目前土地开发在偏重商务办公大厦的同时，应高度重视对公共设施的建设。缺乏发达的公共设施，难以称得上完善的房地产业。如果规划不能严格限制住宅和商业设施的过量开发，随意突破，将无法发挥赋予ＣＢＤ集中度高、活力高、效率高的商务中心区的使命。
因此，当前中心商务区应认真考虑发展模式，认识到商务区开发周期，科学分析，短期内不应急于求成。
国际大都市中央商务区的发展及
对天津滨海新区中心商务区的借鉴
商务中心区又称中央商务区(CBD)，是城市的经济活动中心，也是城市国际化发展水平的重要标志。许多国际性大都市形成了比较成熟的、具有国际影响力的CBD，即国际大都市中央商务区（CBD）。纵览这些国际大都市CBD的发展历程，无论从美国纽约的华尔街到法国巴黎的拉德芳斯，还是从英国伦敦的金融城到日本东京的新宿，全球国际大都市的中央商务区既有在长期的经济发展过程中慢慢自发形成的，也有为分担老城区压力而主动迁出的，还有在政府引导下从无到有迅速开发建设起来的，无论对于哪一种形式，它们在发展中所出现的各类问题，积累的各种经验与教训，都为目前建设中的天津滨海新区CBD发展提供了宝贵的借鉴与启示。
（一）国际大都市中央商务区定义与发展模式分类。1.定义。CBD（中央商务区）是现代商务活动的中心区域和黄金地带，它不但聚集了大量金融、贸易、商业、信息及中介服务机构，同时也拥有了众多商务办公、酒店、公寓等配套设施和完善的市政交通以及高速快捷的通讯条件。它不仅是一个国家或地区经济实力和社会文明开放程度的体现，而且是现代化国际大都市的象征和重要标志，也是城市国际化的必由之路。
2.发展模式分类。第一类是在商业竞争中自发形成的金融CBD，例如纽约的曼哈顿和伦敦的金融城各自都有几百年的繁荣历史，但起初都只是普通的商业中心，后来才逐渐演变成金融CBD；第二类是为分担老城区压力而主动迁出的金融CBD，例如东京的新宿和香港的中环，都是为了缓解老城区的发展压力，赢得更大的发展空间；而在一个相对不错的基础上重新规划建设起来的，对于天津滨海新区CBD借鉴意义比较大的是第三类发展模式，它是在政府引导下从无到有建设起来的金融CBD，例如巴黎的拉德方斯。
（二）世界主要国际大都市中央商务区（CBD）的概况。1.纽约曼哈顿。纽约曼哈顿的发展模式是以现代金融服务业带动现代服务业的发展，他们重视产业、人口、文化娱乐的集成度，以聚集顶尖的金融机构、人才和资金、信息为宗旨发展全球总部经济，以产业部门集聚为例，出现了明显的功能上的地域分异，形成了几个不同功能的核心区，如华尔街周围的金融区、中城的商务区、西区的妇女时装中心等等，由于功能分区规划科学而大获成功。
目前仍存在着生活服务环境较差和令人头痛的交通问题。
2.伦敦金融城。伦敦金融城拥有可作为全球楷模的自律管理模式、严格而公平的监管体系以及以原则为基础的监管模式；有着出行便利的交通体系和先进的信息网络；有着强大的人才队伍支持和深厚的文化积淀。其“限制性分区”整体推进金融CBD建设的做法值得效仿。
目前存在的问题主要是文物古迹过多不易改造，束缚了空间的发展。
3.巴黎拉德芳斯。现已拥有便捷的立体化交通系统，多条地铁、高速公路在此交汇，同时它还是欧洲最大的公交换乘中心，并首创“人车分离原则”；设计了大量特色鲜明的多元化写字楼，并以新凯旋门为地标建筑，使其有了精神支柱，为其成为旅游热点营造良好的景观文化环境。它的中央商务扩展区，组成了欧洲大陆最大的新兴国际性商务办公区，聚集了众多跨国公司地区总部。
目前存在的问题是没有预设物流建设的行车道以及没有考虑信息数据安全问题。
4.东京新宿。新宿CBD已成为银行业、零售批发业、服务业等诸多行业的聚集地，就业人口规模已接近东京都中心三区。东京新宿本来就是繁华的商业中心，所以比较重视交通枢纽的立体开发和地下空间的开发利用；注重商务区的立体发展和配套设施的综合服务功能，以及建设特色地标，营造良好的景观文化环境。
目前存在的问题包括预留写字楼不足导致许多大公司外迁、新宿车站和地铁出口的位置，对场所周边区域和地面步行街的人流形成重要影响。
5.香港中环。香港中环以前也是繁华的商业中心，有着得天独厚的区位优势和地理位置、安定的社会秩序和公平的竞争环境、自由开放的市场经济体制和政策、健全的法律制度及良好的法治精神、完善的基础设施及配套设施、高效的行政体系。
目前存在的问题包括多次填海形成的土地始终不能满足经济发展的需要，以及办公室租金居高不下限制了未来的发展。
（三）借鉴国际经验创造天津中心商务区美好未来。国际大都市中央商务区（CBD）发展经验，给予天津滨海新区CBD发展重要启示，结合自身实际，在未来的发展中滨海新区CBD应注重几下几个方面。
1.尊重市场规律，制定科学的发展规划。CBD是城市经济发展到一定阶段的产物，因此其开发建设也必须尊重市场经济发展规律。市场自发形成的CBD就充分体现了市场规律的重要性，即使是政府规划引导建设的CBD，也不能不顾市场需求而盲目开发建设，例如，拉德芳斯开发过程中成立的拉德芳斯区域开发公司(EPAD)即是尊重市场规律的体现。CBD的建设周期往往长达十几年甚至几十年，因此，进行科学性、超前性、综合性的规划就显得尤为重要，这在政府规划引导CBD建设中得到很好的体现，如东京新宿即在建设初期通过规划提出了明确的定位。在自发形成CBD的中后期发展过程中，政府规划引导也发挥了重要作用，如纽约曼哈顿CBD能够保持平稳发展的一个重要的因素就是及时通过规划对CBD进行了功能分区，使中城和老城各自发挥其作用。
天津滨海新区CBD规划的制定和采纳必须要尊重市场规律，杜绝官僚作风和形式主义，体现权威性、群众性、公开性和透明性。规划编制完成以后，在实施中应严格控制，要从根本上杜绝那种急功近利，在规划设计、资金运作、城建协调上一方面要发挥政府的宏观协调，另一方面要深入挖掘具有天津特色的CBD建设模式。
2.应注重CBD的功能多样性。CBD的建设应朝着功能多样性的方向发展。要以同时汇集资金流、商贸流、人才流、信息流为宗旨建设配套设施，因此，除了大型超市等大型商业设施外，也要注重小型便利店、迪厅、咖啡厅、茶馆、餐馆的建设和空间布局，还要注重银行、医院、学校、邮局、车站、高层住宅等配套服务设施的建设。这里一定要吸取美国休斯敦CBD的教训，它CBD的功能单纯地定位于办公，基本无公寓、住宅及配套商业、娱乐设施，由此带来的负面效应就是白天CBD内人流很多，但一到晚上便成为空城，城市中心区活力的衰退。而拉德芳斯则是一个实现了CBD复合功能的成功案例，它成功地成为以商务办公为主，并集多种功能为一体的商务区。
天津滨海新区CBD的规划一定要发挥土地的复合功能，避免中心区功能单一化，在城市中心商业布局时需对商业设施、住房及其他公共服务设施合理分配，把商业的单功能变为多功能，形成居住、商业、办公、娱乐等用地均衡的混合，建设集商务办公、会展购物、文体娱乐、居住旅游为一体的金融服务区、综合商务区和新兴旅游区。
3.CBD建筑理念上要体现出本土特色。CBD既是城市的核心，又是城市的象征，它能集中体现出一个城市的风貌，因此，应使其建筑多样化、个性化、现代化，尽量避免千篇一律的呆板格调，所以一方面一定要有特色地标性建筑，它代表着本土CBD的品味，是CBD的标志和名片；另一方面建筑物外观设计要最大限度地体现当地CBD的风格与特色，巴黎拉德方斯CBD塑造的大拱门就是一个活生生的教材。
天津滨海新区的CBD在构建模式上不能只是盲目借鉴国外CBD，一定要在吸收中突出自己的特色，适合自己的才是最好的，至少在建筑风格上要体现这一点。
4.建设主体上要体现以人为本，建设客体上要加强软环境建设。人是CBD的第一要素。CBD虽是商务中心区，但毕竟不能只是些吸引眼球的冷冰冰的高楼，而忽略其背后所蕴藏着的社会、经济和精神力量的统一。国际大都市CBD的建设都强调对人本的关注，都将和谐、稳定、合作与价值观融合在一起。从关注硬件建设到重视软件建设，追求物质与精神、经济与社会的和谐统一的实现，是国际大都市CBD建设的主流和新趋势。作为CBD竞争力的体现，以人为本要营造吸引各种人才、发挥其聪明才智的适宜的土壤和宽松的氛围。没有大批高级人才的聚集，难以创造高效的CBD经济。
伦敦金融城和香港中环之所以能够成为全球领先的经济中心，除了特定的历史渊源，还在于其不断完善的软环境建设，即公平公正的法律制度和优惠的产业政策软环境，这都促使那些有发展前景和竞争优势的产业聚集在这里，产生极强的产业集聚效应，这也是他们获得核心竞争力的主要来源。
天津滨海新区CBD也应借鉴以上经验与做法，结合自身特点和天津滨海当地经济发展实际，推出相应的产业结构集中优惠政策，也可以在塑造CBD的文化内涵、挖掘本地历史文化积淀上进一步夯实软环境建设。
5.应重视交通系统、信息系统、公共配套设施三硬件建设。对交通系统来说，一定要加大投资力度，无论是学习巴黎拉德方斯商务区人车分流交通枢纽工程也好，还是如新宿那样高度重视地下空间开发与利用以及交通枢纽的立体开发，都必须从资金层面保证交通建设顺畅进行，使其不成为未来束缚CBD成长的瓶颈。
网络信息化建设是国际商务活动的技术保障。因此加强信息网络基础设施建设，加快电子政务和电子商务进程，构建高水平的信息化区域，是打造CBD一流商务环境的又一重点工程。例如，东京新宿CBD在上个世纪80年代末因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司又重新返回新宿，因此，加强信息网络基础设施建设也是完善商务中心区商务环境的重点工程。
在一个各种商务设施高度集中，人流、物流、信息流高速流动的相对狭小的区域，公共配套设施是CBD至关重要的元素。它既可以吸纳就业、增加消费，又可以为各种消费提供良好的环境。香港中环CBD发展能够保持持久地活力，主要得益于其完善的基础设施和相关配套设施。
天津滨海新区CBD的交通建设，有必要借鉴国内外金融CBD的成功经验，一方面必须大力发展公共交通，全面提升轨道交通，注重城市立体空间的综合利用；另一方面要建设发达的商务区和商业区，以及集购物、休闲娱乐、旅游于一体的综合区，此外还应建设具有世界一流水准的电讯中心、宽带网等，并采用地下共同沟集中布置管网设施。此处，还有必要学习纽约曼哈顿区缓解交通压力的成功经验，注重加强CBD周边大型居住社区的建设，这是实现CBD可持续发展的关键。
6.注重创新、敢于尝试。中心商务区建设对于滨海新区及天津来说都是一个全新的事物，就目前而言存在着一些制约因素。一是金融危机的冲击使国家金融政策趋于谨慎；二是为防止通账的压力，我国采取了资金控制的政策，对大规模建设的商务区形成了箍制；三是中心商务区的发展尤其是金融创新与改革，需要天津出台新的金融创意，也需要天津甚至国家配套的政策法规的跟进，这给经验不足的天津带来了不小的挑战；四是配套环境衔接不流畅。现代经济的发展既需要硬配套，又需要软环境配套。前者管委会开发公司通过开发建设可以完成，而后者涉及到诸如教育、医疗、户籍、治安等多个领域，采取的由塘沽管委会下属街道来管理的模式，这里面就产生了不同部门之间沟通协调成本，这也是影响后续发展的潜在因素。
解决上述难题，需要天津加强创新，敢于尝试。加大政策与服务创新,实现天津CBD与北京、上海等地CBD，尤其是金融中心的错位竞争，营造自己独特吸引力。扶持商务产品创新，形成本地特色，提升本地区的产业结构，增加地方财政收入。加强思维创新，创造新区CBD美好未来，实现新区CBD的可持续发展。
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